中公、新東方、好未來、跟誰學等公司買樓背后：教育培訓行業(yè)模式變遷

每一家企業(yè)買地買樓置業(yè)的目的不盡相同，但也意味著教育培訓行業(yè)的模式正發(fā)生變遷

12月，中公教育發(fā)布公告，宣布競拍取得位于北京市昌平區(qū)的土地使用權，成交總價為30.05億元。此前一個月，中公教育發(fā)布上市以來首次非公開募資，募資不超60億元，其中42億用于在北京懷柔建設學習基地。

這并不是教育培訓企業(yè)第一次買地購樓。

從新東方、好未來再到跟誰學，都在不同時期不同地點購置了房地產(chǎn)項目，用于建設企業(yè)的總部大廈。

購置房地產(chǎn)毋庸置疑是較為大額的資金投入，在此前，教育培訓行業(yè)多為輕資產(chǎn)結構，成本較多用于師資，培訓場地多采用租賃形式。而現(xiàn)在，教育培訓行業(yè)有從輕資產(chǎn)向重資產(chǎn)轉移的趨勢，這也意味著教育培訓行業(yè)的模式正在發(fā)生變遷。

越來越多的教育公司加入了買地大軍。不過，每一家企業(yè)買地買樓置業(yè)的目的不盡相同。

01、購樓建總部建辦公樓

買地購樓，在教培行業(yè)中著實不是罕見的事情。行業(yè)巨頭對于建立屬于自己的大廈也一直有著向往。

早在2005年，新東方以當時每平米3萬元的價格購買了位于北京中關村的新東方大廈，成為新東方集團的第一棟總部大樓。

此后，新東方的購樓之旅一發(fā)不可收拾，各地的一棟棟新東方總部大樓拔地而起。

2018年，新東方武漢學校總部正式搬入位于武漢武昌的新購置新東方大廈;同年，蘭州盤旋路新東方大廈正式開業(yè);次年底，位于安徽合肥的新東方安徽總部大廈項目正式開工。

繼新東方之后，教育培訓企業(yè)買樓的現(xiàn)象越來越多了。

創(chuàng)立于2003年的好未來的購地之旅，相較來說晚一些。

好未來成立多年來，員工一直分布在眾多樓宇之間，直到2018年，好未來才擁有了第一塊屬于自己的辦公用地。該用地位處北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)，面積約為28622.318平方米，購資13.2億。19年底，好未來宣布將在該土地再投入9.2億元資金，建設好未來辦公空間，建筑面積約12.78萬平方米。

好未來總部大廈正式成立，總耗資22.4億元。

2019年12月13日，好未來發(fā)布公告稱，簽訂了鎮(zhèn)江(江蘇省)辦公樓建筑總包合同，將斥資約14.24億元，在江蘇鎮(zhèn)江開發(fā)一個辦公用地，建筑占地約22.27萬平方米。

新東方和好未來買樓置地基本是用于建總部，包括全國總部、地方總部以及辦公用地。在購置用地大樓后，有利于改善教學環(huán)境、升級服務品質;也可通過自持物業(yè)減輕租金壓力，優(yōu)化財務模型;集中辦公還可以提升辦公效率。

經(jīng)常會有這樣的現(xiàn)象，教育培訓公司在同一個城市分散有幾個辦公地址，但需要協(xié)同的事情，需要一起開會的事情比較多，員工就會來回跑，這中間的效率比較低，也比較費時間費資金。

俞敏洪也早在幾年前就表示：購置大樓能夠在一定程度上，降低運營管理成本、提高協(xié)作效率和品牌影響力。

此外，購置后未來或將有較大升值空間。

新東方在2005購置的第一棟大樓，是當時同片區(qū)域內最小的一座。原本俞敏洪所看好的大廈另有其他，只可惜該棟大樓當時以15億元出售，對于當年的新東方來說著實困難。最終被中鋼購走。

“當時值15億的那棟大樓，現(xiàn)在價值早超過50億元，如果當時新東方買了下來，就可以直接關門了，賺一票后就可以一輩子休息了。”俞敏洪2019年6月在中關村智能科技發(fā)展高峰論壇上如是開玩笑地說道。

對此，俞敏洪甚至表示：后悔當初沒有多買樓。

02、買樓建立綜合培訓中心

緊隨教育行業(yè)兩大頭部企業(yè)的腳步，華南K12教育培訓機構思考樂也在悄然布局地產(chǎn)。

2019年9月，思考樂發(fā)布公告稱，為加強吸引、培養(yǎng)和挽留優(yōu)秀人才，思考了計劃建立一個綜合培訓中心，以向高級管理層、教師和其他工作人員提供專業(yè)的培訓課程。

目前，思考樂已經(jīng)找到一個合適建立有關培訓中心的場所，計劃收購一個位于廣東省深圳市羅湖區(qū)的綜合樓物業(yè)，總代價為5800萬元。該物業(yè)包括中國深圳市羅湖區(qū)友誼路與江背路交匯處云峰花園景峰閣裙樓4層。該物業(yè)為綜合用途物業(yè)，總建筑面積約為3,536.07平方米。

思考樂指出，本次收購，也是思考樂為自身人才所做的戰(zhàn)略儲備，自有物業(yè)有利于提高使用穩(wěn)定性，降低租期租約等不確定性，把控提升師訓質量。

思考樂在運營上非常有特色，運用合伙人制度和校長負責制，通過股權激勵的方式來提高整體的運營效率，因此教師流失率較低，教師與學生的黏度較高。

課后教育服務的質量在很大程度上取決于教師，思考樂希望繼續(xù)吸引及挽留合資格教師、提升教學員工的整體素質并打造一支高質量團隊，而思考樂買樓建綜合培訓中心的動作將會幫助達到這個目的。

03、購樓建輔導老師運營中心

在線教育公司跟誰學也踏上了自己的買地道路，其目的跟思考樂有類似的地方。

2020年1月31日，跟誰學發(fā)布公告，稱其將在河南省鄭州開發(fā)區(qū)購置三棟大樓，總耗資3.338億元。購置大樓中，包括兩棟已完工辦公大樓以及一棟辦公大樓。

根據(jù)鄭州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)信息，跟誰學購置的三棟大樓于2016年建設，包括 2 棟研發(fā)樓(一棟21層正建設，一棟6層已完工)和 1 棟產(chǎn)品展示銷售中心(4層)，總建筑面積為 6.5萬平方米，主要作為寫字樓出租或出售給民企和社會團體使用，可容納1877人。

今年2月，跟誰學表示，此次購置的房產(chǎn)將計劃用于公司業(yè)務運營，將在2020年下半年投入使用。

不過，跟誰學的買樓行為曾引起做空機構的質疑，GrizzlyResearch認為，跟誰學耗資3.3億在鄭州購買的三棟樓，實際總投資僅7500萬元，支付價格高達4倍之多，存在夸大資本支出轉移資金的嫌疑。

對此，跟誰學創(chuàng)始人、董事長兼CEO陳向東曾在一個發(fā)布會上做了澄清：“購買的樓建筑面積是65800平米，初步作價3.3億，拿到手是5000來塊錢一平方。在鄭州經(jīng)開區(qū)核心地段5000塊錢(一平米)拿到那樣一個樓，誰能做到?”

要知道，根據(jù)鄭州多家媒體報道，早在2016年，在鄭州經(jīng)開區(qū)核心地段的土地樓面價已經(jīng)破萬元。

陳向東卻做到用低價買到了核心地段，他提到：“我承認地方政府給了我們很多支持、很多工作，希望引入我們，所以我認為我們在鄭州經(jīng)開中心這個買樓恰恰是創(chuàng)造更大的股東價值。”

對于做空機構對于跟誰學鄭州買樓的這一條質疑，行業(yè)內都認為確實站不住腳，跟誰學購買樓的價格相當劃算，占了大便宜，國外做空機構不太了解中國地產(chǎn)行情。

陳向東還解釋：“自己是河南人，對鄭州特別有情感，跟誰學選擇在鄭州做輔導老師運營中心。”

對于在線大班課來說，輔導老師關系到學生的續(xù)報和留存，未來的需求非常大，也將是競爭的砝碼之一。鄭州作為人才密集的城市，也成為了各家選擇輔導老師基地之一。跟誰學置地后就不需要租賃辦公室了，可以說做了長遠打算，不失為明智的選擇。

今年6月6日，跟誰學旗下品牌高途課堂鄭州中心正式在鄭州經(jīng)開區(qū)掛牌，陳向東介紹說，高途課堂鄭州中心是跟誰學第一家京外的運營中心，對跟誰學有著特別的意義。目前，跟誰學已在鄭州購置辦公大樓，也代表了跟誰學與高途課堂看好鄭州長遠前景，并將立足鄭州長期發(fā)展的重要決心。

04、購地建學習基地

中公教育買地又是另外一種考量，這與中公的業(yè)務模式密切相關，是把更多的精力放在了完善自己的學習基地上。

年初，中公教育發(fā)布公告，稱以自由資產(chǎn)3.8萬元購置陜西冠誠九鼎國際1號。據(jù)悉，該大樓地上建筑共計18層，總面積0.55億平方米。中公教育表示，此次收購資產(chǎn)將用于陜西區(qū)域總部及綜合學習基地建設使用。

11月，中公教育發(fā)布非公開發(fā)行預案，為其自上市以來的首次定增募集資金計劃，募資總額不超60億元，其中42億元用于北京懷柔學習基地建設項目，擬在懷柔新建集授課、培訓、食宿、后勤保障于一體的學習基地。

12月，中公教育再發(fā)公告，宣布通過競拍以30.05億元，正式取得位于北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)的土地使用權。公告中顯示，該土地將用于建設公司在線科技研發(fā)中心、線上與線下融合教育示范中心、研發(fā)與教學人員融合培訓中心、全國市場垂直一體化響應指揮中心、創(chuàng)新教育總部。

該用地完成后，能夠滿足5000余名學員吃住學一體化培訓，并同時解決3萬余名教職工集中內訓學習及住宿問題。

在成人培訓領域，尤其是公考類的培訓，都有封閉式培訓的模式，比如有40天或者45天全封閉集訓營，即連續(xù)40多天吃住在一個營地，分早中晚進行集中學習，期間學員基本很少出門。

中公教育的封閉培訓班多采用酒店租賃形式，但即使是郊區(qū)的酒店，租賃成本也相當高。根據(jù)披露數(shù)據(jù)折算，2019年公司支付給合作酒店的租金超過10億元，成本僅次于師資投入，占比相當于營業(yè)收入的15%，直接砍掉了不少利潤。甚至，有的培訓機構為了降低成本會找環(huán)境比較差的地方做為封閉式訓練基地。

如果有自己的學習基地，就會一次性解決封閉式訓練基地的問題。這就是中公教育在地產(chǎn)上買買買的深層次原因。

培訓機構在買地買樓置業(yè)的動作背后也代表了培機構模式的變遷，一方面更加重視輔導老師，更加重視師訓，在一起集中辦公更會加強團隊的凝聚力和效率;一方面還涉及成本問題，一次性買樓會比租賃性價比略高，也更有穩(wěn)定性。